Rechtsanwalt und Fachanwalt Mietrecht in Berlin

Die Möglichkeiten einen Mietvertrag zu kündigen

Rat vom Fachanwalt: Kündigung und Eigenbedarfskündigung

Mietverträge sind normalerweise auf unbestimmte Dauer angelegte Verträge. Der Mieter kann dabei im Wohnraummietrecht laut Gesetz innerhalb einer dreimonatigen Frist jederzeit kündigen, während für den Vermieter eine Kündigung nur unter besonderen Voraussetzungen möglich ist. Diese Einschränkung dient dem Schutz des Mieters, führt aber auch dazu, dass der Vermieter unter Umständen lange Zeit an einen Vertragspartner gebunden ist, mit dem er eigentlich nicht mehr in einem Vertragsverhältnis stehen möchte, etwa weil es zwischen Mieter und Vermieter ständig Streit gibt. Auf dieser Seite werden folgende Aspekte näher behandelt:

Vermieter konsultieren Anwälte häufig, weil sie eine Möglichkeit suchen das Mietverhältnis mit einem Mieter zu beenden. Das Gesetz sieht auch tatsächlich für den Vermieter entsprechende Möglichkeiten vor, doch sind diese eng beschränkt.

Fachanwalt Mietrecht Berlin Karsten Joppe

Zum einen handelt es sich um den Bereich der Vertragspflichtverletzung durch den Mieter, insbesondere wenn der Mieter seine Miete unpünktlich oder gar nicht zahlt. Zum anderen handelt es sich um den Bereich des berechtigten Interesses durch solche Umstände, die in der Person des Vermieters vorliegen, nämlich die Eigenbedarfskündigung und die Kündigung für eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Mietwohnung.

In der Rechtspraxis spielen drei Gründe der Kündigung eine große Rolle. Es sind dies

Bei einer Kündigung durch den Vermieter ist von allergrößter Bedeutung, dass zunächst keine formalen Fehler gemacht werden. Eine Kündigung kann insbesondere in den Fällen der Vertragsverletzungen durch den Mieter meist nicht unbegrenzt oft wiederholt werden. Im Falle des Zahlungsverzugs durch den Mieter kann es sein, dass sich nur ein sehr kurzes Zeitfenster von manchmal wenigen Tagen eröffnet, in dem eine Kündigung wirksam ausgesprochen werden kann. Wird dann ein formaler Fehler gemacht, gibt es keine Möglichkeit diesen zu korrigieren. Vermieter müssen daher folgende zentrale Punkte bei dem Ausspruch einer Kündigung unbedingt berücksichtigen:

Daneben gibt es beim Ausspruch einer Kündigung mehrere taktische Punkte, die zu berücksichtigen sind und teilweise in einem späteren Räumungsprozess die tragende Stütze einer Kündigung werden können. Insbesondere ist zum Beispiel zu beachten, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs dann unwirksam wird, wenn der Mieter innerhalb bestimmter Fristen die Mietschulden vollständig nachzahlt. Gegen diese mieterfreundliche Regelung im Gesetz ist aber durchaus ein Kraut gewachsen!

Auch ist zu berücksichtigen, dass es teilweise besondere Voraussetzungen gibt, die nicht bei jeder Kündigung zu berücksichtigen sind. Ein Beispiel hierfür ist, dass dem Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung bestimmter freistehender Wohnraum des Vermieters zur Anmietung angeboten werden muss.

Daneben gibt es noch einige andere Vorsichtsmaßnahmen, die berücksichtigt werden sollten um die Wirksamkeit einer Kündigung dauerhaft zu sichern. Die Praxis zeigt, dass an diesem Punkt selbst Rechtsanwälte gelegentlich Fehler machen, weil sie sich in der Materie nicht genügend auskennen. Die zugegebenermaßen teilweise gemeinen Tricks kennt am Ende meist doch nur der Spezialist. Solche Tricks helfen zwar nicht immer, aber es kommt immer wieder vor, dass eine Kündigung schließlich nur wegen kluger taktischer Gestaltung durchgesetzt werden kann.

Die Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung stellt einen Sonderfall unter den Kündigungen dar. Die Eigenbedarfskündigung kann auch wiederholt ausgesprochen werden. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass teilweise eine lange Kündigungsfrist von bis zu neun Monaten, in einigen ganz besonderen Ausnahmefällen von bis zu zwölf Monaten, zu erheblichen Verzögerungen führt. Zudem erfährt der Vermieter meist erst im Räumungsprozess, dass das Gericht seine Eigenbedarfskündigung für nicht wirksam ansieht. Der Vermieter muss dann nicht nur mit der zeitlichen Verzögerung leben, sondern auch noch die Kosten des Räumungsprozesses tragen.

Die Eigenbedarfskündigung hat nach einigen Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts für Vermieter einen hohen Stellenwert erhalten. Haben die Gerichte früher Eigenbedarfskündigungen sehr restriktiv gehandhabt und war schwer damit durchzudringen, ist Eigenbedarf beim Vermieter heute ein anerkannter Grund um ein Mietverhältnis zu beenden. Wenn eine Eigenbedarfskündigung gut gemacht ist und der sich meist anschließende Räumungsprozess gut geführt wird, sind die Chancen sehr groß, dass der Vermieter mit einer Eigenbedarfskündigung erfolgreich ist. Die Verfahrensdauer ist meist nicht einmal so lang, meist hat der Vermieter bereits nach einem halben bis dreiviertel Jahr einen Räumungstitel in der Hand.

Gleichwohl lauern Risiken bei der Beweisführung: Der Mieter wird in aller Regel im Gerichtsprozess bestreiten, dass der Vermieter tatsächlich einen Eigenbedarfsgrund hat und die Wohnung selbst nutzen möchte bzw. dass nahe Verwandte von ihm die Wohnung nutzen möchten. Beweisprobleme treten insbesondere dann auf, wenn der Vermieter selbst die Wohnung nutzen möchte. Wenn der Mieter nämlich behauptet, der Vermieter wolle die Wohnung gar nicht selbst nutzen, muss der Vermieter den Beweis dafür erbringen, dass er die Wohnung tatsächlich selbst nutzen möchte. Da er selbst als Kläger in einem Gerichtsverfahren aber nicht Zeuge sein kann, muss vorher genau geprüft werden, auf welche Weise eine solche Beweisführung gelingen kann. Mit einer klug geplanten Beweisführung kann dem Mieter zudem meist verdeutlicht werden, dass seine Chancen eher gering sind. Nicht selten ist der Mieter dann bereit freiwillig aus der Wohnung ausziehen bevor es ein Urteil gibt.

Eigenbedarfskündigung: auch eine Chance für den Mieter

Eine Eigenbedarfskündigung stellt aber auch eine Chance für den Mieter dar: Insbesondere wenn das Mietverhältnis schon lange besteht und die Kündigungsfrist daher lang ist, gleichzeitig der Wunsch des Vermieters die Wohnung zu nutzen drängend ist, bestehen gute Möglichkeiten für Verhandlungen. Ein Räumungsprozess dauerte heute nicht mehr so lang wie früher, ein halbes bis dreiviertel Jahr muss der Vermieter aber einkalkulieren. Im Anschluss daran wird meist noch eine Räumungsfrist gewährt, die in aller Regel drei bis sechs Monate beträgt. Wenn der Vermieter die Wohnung baldmöglichst nutzen möchte, kann die Aussicht auf eine Verzögerung von bis zu zwei Jahren (wenn mit allen taktischen Mitteln gekämpft wird) durchaus zu einer sehr guten Verhandlungsposition des Mieters führen.

Der Mieter wird sich in aller Regel vor Augen halten müssen, dass seine Chancen in einem gut geführten Eigenbedarfsprozess zu gewinnen eher gering sein werden. Gleichzeitig kann der Mieter aber im Regelfall relativ entspannt agieren, weil in Zeiten steigender Mieten durch einen Verbleib in der Wohnung über den Kündigungszeitpunkt hinaus wirtschaftliche Vorteile entstehen, die die Kosten eines verlorenen Räumungsprozesses weitgehend wettmachen. Aus dieser Position heraus ist es in der Praxis sehr oft möglich, dass erhebliche Abstandszahlungen des Vermieters an den Mieter geleistet werden, wenn dieser sich zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags bereit erklärt und die Wohnung daraufhin freiwillig räumt.

Derartige Mietaufhebungsverträeg können flexibel gestaltet werden, insbesondere können flexible Räumungsfristen vereinbart werden. Der Mieter hat dann die Möglichkeit kurzfristig aus der Wohnung auszuziehen, sobald er eine neue Wohnung gefunden hat, kann andererseits aber die Wohnung so lange nutzen, bis er einen adäquate Ersatz gefunden hat. Eine solche Lösung kann wesentlich komfortabler sein, als nach einem verlorenen Räumungsprozess mit dem Gerichtsvollzieher im Nacken nach einer neuen Wohnung suchen zu müssen. Zudem kann eine Abstandszahlung meist nur in diesem vorgerichtlichen Stadium ausgehandelt werden, während sich die Situation des Mieters im laufenden Gerichtsprozess eher auf die defensive Verteidigung beschränkt.

Auch wenn es für die meisten Mieter kein schöner Gedanke ist, sollte nach dem Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung frühzeitig gehandelt und die Initiative ergriffen werden. Nur so können die gegebenen Verhandlungschancen im vollen Umfang genutzt werden. Wichtig ist aber auch hier zu wissen, dass man taktisch klug vorgehen muss und dem Vermieter keine Mittel an die Hände geben darf, vorzeitig einen Räumungsprozess zu beginnen. So wie der Vermieter beim Ausspruch der Kündigung Fehler machen kann, kann auch der Mieter bei der Verteidigung dagegen die ihm gegebenen taktischen Vorteile leichtfertig aus der Hand geben.

Der Vorgetäuschte Eigenbedarf

Da es heute relativ einfach ist mit einer Eigenbedarfskündigung vor Gericht durchzudringen, verwundert nicht, dass viele Vermieter Eigenbedarf behaupten, obwohl sie tatsächlich die Wohnung gar nicht selber nutzen möchten. Spätestens nach der Räumung der Wohnung durch den Mieter muss ein Vermieter daher Farbe bekennen und auch tatsächlich in die Wohnung einziehen. Tut er dies nicht, muss er schon triftige Gründe dafür haben und diese gegebenenfalls auch unter Beweis stellen können. Die Erfahrung zeigt zwar, dass viele Mieter keine Ansprüche auf Schadensersatz anmelden, doch kommt es auch immer wieder vor, dass Mieter nach der Räumung ihrer Wohnung aufgrund einer Eigenbedarfskündigung keine Ruhe geben wollen. Tatsächlich droht den Vermietern hier ein erhebliches Risiko, so dass später eintretende Veränderungen in den Umständen des Vermieters daraufhin geprüft werden sollten, ob sie nachvollziehbar machen können, dass der Vermieter die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung doch nicht bezieht. Solche Fälle gibt es, doch wird dem Vermieter immer latent unterstellt, dass er den Eigenbedarf vorgetäuscht habe. Mit diesen Fällen ist also nicht zu spaßen. Zudem ist zu berücksichtigen, dass hier auch strafrechtlich wegen Prozessbetrugs gegen einen Vermieter vorgegangen werden könnte.

Ausschluss des Kündigungsrechts (für den Mieter)

Im Vertrag kann für die Dauer von maximal vier Jahren ein Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters vereinbart werden. Derartige Bestimmungen sind wirksam, wobei zu beachten ist, dass der Ausschluss des Kündigungsrechts für den Mieter auch immer mit einem Ausschluss des Kündigungsrechts für den Vermieter einhergehen muss. Da der Vermieter aber sowieso nur unter bestimmten engen Voraussetzungen kündigen kann, stellt sich der Ausschluss des Kündigungsrechts normalerweise nur für den Mieter als mögliches Problem dar.

Unterschreibt der Mieter einen Vertrag mit dem Ausschluss eines Kündigungsrechts, so ist ihm die Kündigung innerhalb dieses Zeitraums normalerweise verwehrt. Nur in ganz besonders gelagerten Ausnahmefällen sprechen die Gerichte die Mieter ein Kündigungsrecht zu, insbesondere wenn sich nach dem Abschluss des Vertrags erhebliche Änderungen in den Umständen des Mieters ergeben, mit denen dieser so nicht kalkuliert hatte. Ein Beispiel aus der Praxis ist etwa, dass der Mieter sich beruflich verändert und in eine andere Stadt ziehen muss.

Normalerweise bleibt den Mieter in solch einem Fall nur mit dem Vermieter zu verhandeln oder einen Nachmieter zu stellen. Dabei ist aber zu beachten, dass der immer wieder zu hörende Grundsatz, es reiche aus, wenn der Mieter dem Vermieter drei Nachmieter präsentiere, rechtlich keine Grundlage hat. Trotzdem hält sich diese Annahme bei den Mietern zäh. Es handelt sich dabei aber um eine historische Regelung, die anscheinend von Generation zu Generation weitergegeben wird, seine gesetzliche Grundlage aber längst verloren hat und daher heute keine Geltung mehr beanspruchen kann. Letztlich ist der Vermieter also in seiner Entscheidung frei, ob er einen präsentierten Nachmieter als neuen Vertragspartner wählt oder nicht. Wenn der Mieter dem Vermieter aber genügend potentielle Nachmieter vorschlägt und diese den Vorstellungen des Mieters in wirtschaftlicher Sicht entsprechen müssten, gerät ein Vermieter schon unter Zugzwang und muss darlegen, warum er sich gegen diese Kandidaten entscheidet. Der Mieter hat des Weiteren noch die Möglichkeit um Zustimmung zur Untervermietung zu bitten. Diese Zustimmung müsste der Vermieter dem Mieter wohl erteilen.

Teilweise sieht es die Rechtsprechung von Anfang an als unwirksam an, wenn Wohnraum an Personen vermietet wird, von denen bekannt ist, dass es kurzfristig zu Veränderungen des Wohnorts kommen kann. Paradebeispiel hierfür sind Studenten, die im Rahmen des Studiums oft den Studienort wechseln. Es gibt daher mehrere Entscheidungen die einen Kündigungsausschluss bei Vermietung von Wohnraum an Studenten für unwirksam ansehen.

Insgesamt gilt, dass sowohl der Ausspruch einer Kündigung als auch die Verteidigung dagegen nicht auf die leichte Schulter genommen werden sollten. Sowohl Vermieter als auch Mieter machen häufig grobe formale Fehler, die auf einfache Weise vermieden werden könnten. Dadurch werden häufig leichtfertig Chancen aus der Hand gegeben. Daneben gibt es einige taktische Mittel, mit denen sowohl die Position des Vermieters als auch die des Mieters nach dem Ausspruch einer Kündigung bzw. im laufenden Räumungsprozess gestärkt werden können. Es handelt sich hierbei teilweise um sehr spezielle Tricks und Vorgehensweisen, die genauer Prüfung und gelegentlich auch Vorbereitung bedürfen. Da eine Kündigung aber meist nicht beliebig oft ausgesprochen werden kann bzw. damit durchaus erheblicher Zeitverlust und erhebliche Kosten einhergehen, ist dies einer der Bereiche, in denen über eine fachlich kompetente Unterstützung durch einen Anwalt nachgedacht werden sollte.

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