Kündigung mit anschließender Zwangsräumung
Die Räumungsklage birgt ein hohes Risiko für den Mieter
Der Vermieter hingegen hat meist nur eine einmalige Chance die Zwangsräumung durchzusetzen. Der Mietvertrag ist ein auf Dauer angelegter Vertrag. Im Wohnraummietrecht ist nur unter engen Voraussetzungen eine zeitliche Befristung des Mietvertrags möglich. In Zeiten sich rasch verändernder Bedingungen und steigender Mieten auf dem Wohnungsmarkt haben Vermieter nach einer gewissen Zeit meist das Interesse das Mietverhältnis zu beenden und einen neuen Vertrag zu anderen Konditionen abzuschließen. Das gilt natürlich erst recht, wenn es Streit zwischen Mieter und Vermieter gibt.
Die einzigen Möglichkeiten hierfür sind die einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses (meist gegen Zahlung einer Abfindung an den Mieter) oder die Künidgung mit anschließender Räumungsklage gegen den Mieter, da dieser in aller Regel nicht freiwillig auszieht.
Bei der Erhebung der Räumungsklage und ihrer Gegenverteidigung dürfen keine Fehler gemacht werden
In der Räumungsklage wird einmalig durch das Gericht entschieden, ob das Mietverhältnis beendet ist und der Mieter die Wohnung räumen und herausgeben muss oder nicht. Die Räumungsklage ist daher sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter von allergrößter Bedeutung. Für beide Vertragsparteien gibt es meist keine zweite Chance! Zudem verursacht eine Räumungsklage meist Kosten von weit mehr als 1.000 €, so dass schon deshalb alles daran gesetzt werden muss, die gerichtliche Entscheidung in die gewünschte Richtung zu lenken.
Wir erleben häufig, dass Vermieter leichtfertig Räumungsklagen erheben ohne deren Erfolgsaussichten vorher wirklich umfänglich geprüft zu haben. Wir erleben ebenso häufig, dass Vermieter die Chance eine Kündigung auszusprechen und Räumungsklage gegen den Mieter zu erheben versäumen. Auch Mieter bieten meist leichtfertig Angriffsflächen für den Vermieter ohne sich des Risikos ihres Handelns bewusst zu sein. Mieter verteidigen sich oft nicht mit allen ihnen möglichen taktischen Mitteln und vergeben so wertvolles Potenzial für einen Sieg im Gerichtsverfahren. Es ist wegen der einschneidenden Wirkung und der meist hohen Kosten der Räumungsklage wichtig, dass der Gerichtsprozess gut durchdacht geführt wird und alle rechtlichen und taktischen Mittel eingesetzt werden, um erfolgreich zu sein!
Meistens verstreicht während Räumungklage wertvolle Zeit
Dass in einem gerichtlichen Verfahren Fristen laufen und diese zwingend beachtet werden müssen ist kein Geheimnis. Ist eine Räumungsklage erhoben oder hat der Mieter Anlass zum Ausspruch einer Kündigung gegeben und wird gegen ihn im Wege der Räumungsklage vorgegangen, gilt es sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter die Zeit zu nutzen und alle Register zu ziehen und alle Möglichkeiten auszuschöpfen, die das Recht und die Sachlage bieten.
Häufig ist zu beobachten, dass der Vermieter nur eine einzige Kündigung ausspricht und die Räumungsklage dann einfach laufen lässt. Hier müssen, sofern es Anlass gibt, laufend neue Kündigungen erklärt werden, um die eigene Position zu stärken. Ist der Mieter gekündigt und ist gegen ihn Räumungsklage erhoben, müssen von ihm zunächst die richtigen Hilfsanträge gestellt werden, um eine Zwangsräumung abzuwenden. Sodann müssen alle denkbaren Verteidigungsargumente geprüft werden, um dem Räumungsanspruch des Vermieters hinreichend viel entgegenzusetzen. Hier machen beide Parteien in der Praxis oft viele Fehler und durch Nachlässigkeiten werden Chancen versäumt.
Die Räumungsklage ist die letzte Gelegenheit zur Aussprache
Die Räumungsklage bietet häufig die Gelegenheit unter Begleitung des Gerichts miteinander zu sprechen und Probleme zu beheben. Beide Parteien stehen meist unter erheblichem Druck, weil es keine zweite Chance für eine Räumungsklage gibt bzw. es für den Mieter um den Erhalt seiner Wohnung geht. Nicht selten kommen die Parteien erst in dieser Situation miteinander ins Gespräch.
In aller Regel sind auf beiden Seiten Rechtsanwälte tätig, die auf sachlicher Ebene Probleme erkennen und auf der Grundlage ihrer Erfahrungen Lösungsvorschläge unterbreiten können. Auch das Gericht ist sich der Bedeutung seiner Entscheidung für beide Mietvertragsparteien bewusst und versucht die Parteien zum Finden einer sachlichen Lösung anzuleiten. Diese Chancen muss man nicht nutzen, aber gelegentlich kommen gute Ergebnisse zustande, die die Interessen von Mieter und Vermieter gleichermaßen berücksichtigen und das Mietverhältnis statt es zu beenden auf eine neue Grundlage stellen. In einem solchen gerichtlichen Vergleich sind praktisch alle Regelungen und Lösungen denkbar und zulässig, so dass mit Kreativität und ohne die meisten der sonst im Mietrecht gegebenen Wirksamkeitsbeschränkungen vertragliche Regelungen für die Zukunft getroffen werden können. Dies ist eine manchmal unterschätzte Chance der Räumungsklage.