Rechtsanwalt und Fachanwalt Mietrecht in Berlin

Die Räumungsklage im Mietrecht

Die Räumungsklage birgt ein hohes Risiko für den Mieter. Der Vermieter hingegen hat meist nur eine einmalige Chance die Räumung durchzusetzen!

Der Mietvertrag ist ein auf Dauer angelegter Vertrag. Im Wohnraummietrecht ist nur unter engen Voraussetzungen eine zeitliche Befristung des Mietvertrags möglich. In Zeiten sich rasch verändernder Bedingungen und steigender Mieten auf dem Wohnungsmarkt haben Vermieter nach einer gewissen Zeit meist das Interesse das Mietverhältnis zu beenden und einen neuen Vertrag mit besseren Konditionen abzuschließen. Das gilt natürlich erst recht, wenn es Streit zwischen Mieter und Vermieter gibt. Die einzigen Möglichkeiten hierfür sind die einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses (meist gegen Zahlung einer Abfindung an den Mieter) oder die Künidgung mit anschließender Räumungsklage gegen den Mieter, da dieser in aller Regel nicht freiwillig auszieht.

Bei der Erhebung der Räumungsklage und bei der Verteidigung dagegen dürfen keine Fehler gemacht werden!

In der Räumungsklage wird einmalig durch das Gericht entschieden, ob das Mietverhältnis beendet ist und der Mieter die Wohnung räumen und herausgeben muss oder nicht. Die Räumungsklage ist daher sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter von allergrößter Bedeutung!

Fachanwalt Mietrecht Berlin Karsten Joppe

Für beide Vertragsparteien gibt es meist keine zweite Chance! Zudem verursacht eine Räumungsklage meist Kosten von weit mehr als eintausend Euro, so dass schon deshalb alles daran gesetzt werden muss, die gerichtliche Entscheidung in die gewünschte Richtung zu lenken.

Ich erlebe häufig, dass Vermieter leichtfertig Räumungsklagen erheben, ohne deren Erfolgsaussichten vorher wirklich sauber geprüuft zu haben und sich dann ärgern, wenn sie mit ihrer Räumungsklage vor Gericht verlieren. Ich erlebe ebenso häufig, dass Vermieter die Chance eine Kündigung auszusprechen und Räumungsklage gegen den Mieter zu erheben versäumen und sich später darüber ärgern. Ich erlebe ebenso, dass Mieter leichtfertig Angriffsflächen für den Vermieter bieten und sich meist gar nicht des Risikos bewusst sind, das sie mit ihrem Verhalten eingehen. Auch verteidigen Mieter sich oft nicht mit allen ihnen möglichen taktischen Mitteln und vergeben so wertvolles Potenzial für einen Sieg im Gerichtsverfahren. Es ist wegen der einschneidenden Wirkung und der meist hohen Kosten der Räumungsklage wichtig, dass der Gerichtsprozess gut durchdacht geführt wird und alle rechtlichen und taktischen Mittel eingesetzt werden, um erfolgreich zu sein!

Meistens läuft in der Räumungklage wertvolle Zeit weg.

Dass in einem gerichtlichen Verfahren Fristen laufen und diese zwingend beachtet werden müssen ist kein Geheimnis! Ist eine Räumungsklage erhoben oder hat der Mieter Anlass zum Ausspruch einer Kündigung gegeben und wird gegen ihn im Wege der Räumungsklage vorgegangen, gilt es sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter die Zeit zu nutzen und alle Register zu ziehen und alle Möglichkeiten auszuschöpfen, die das Recht und die Sachlage bieten.

Ganz oft ist zum Beispiel zu beobachten, dass der Vermieter nur eine einzige Kündigung ausspricht und die Räumungsklage dann einfach laufen lässt. Hier müssen, sofern es Anlass gibt, laufend neue Kündigungen erklärt werden, um die eigene Position zu stärken. Ist der Mieter gekündigt und ist gegen ihn Räumungsklage erhoben, müssen von ihm zunächst die richtigen Hilfsanträge gestellt werden, um seine Situation weitgehend zu sichern. Sodann müssen alle denkbaren Verteidigungsargumente gecheckt werden, um dem Räumungsanspruch des Vermieters so viel entgegenzusetzen, wie es nur irgendwie möglich ist. Hier machen beide Parteien in der Praxis oft viele Fehler und durch Nachlässigkeiten werden Chancen versäumt.

Die Räumungsklage ist die letzte Gelegenheit zur Aussprache

Die Räumungsklage bietet häufig die Gelegenheit unter Begleitung des Gerichts miteinander zu sprechen und Probleme zu beheben. Beide Parteien stehen meist unter erheblichem Druck, weil es, wie beretis beschrieben, keine zweite Chance für eine Räumungsklage gibt bzw. es für den Mieter um den Erhalt seiner Wohnung geht. Nicht selten kommen die Parteien in dieser Situation miteinander in Gespräch.

In aller Regel sind auf beiden Seiten Rechtsanwälte tätig, die auf sachlicher Ebene Probleme erkennen und auf der Grundlage ihrer Erfahrungen Lösungsvorschläge unterbreiten können. Auch das Gericht ist sich der Bedeutung seiner Entscheidung für beide Mietvertragsparteien bewusst und versucht die Parteien zum Finden einer sachlichen Lösung anzuleiten. Diese Chancen muss man nicht nutzen, aber gelegentlich kommen gute Ergebnisse zustande, die die Interessen von Mieter und Vermieter gleichermaßen berücksichtigen und das Mietverhältnis statt es zu beenden auf eine neue Grundlage stellen. In einem solchen gerichtlichen Vergleich sind praktisch alle Regelungen und Lösungen denkbar und zulässig, so dass mit Kreativität und ohne die meisten der sonst im Mietrecht gegebenen Wirksamkeitsbeschränkungen vertragliche Regelungen für die Zukunft getroffen werden können. Dies ist eine manchmal unterschätzte Chance der Räumungsklage.

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